尤其進(jìn)入9月，國內(nèi)樓市未迎來金九銀十的傳統(tǒng)行情，冷清的交易背后，這為亞太的諸多地產(chǎn)機構(gòu)卻乘虛而入，以不限購、資產(chǎn)安全等名義，在京滬粵浙等資本充裕地區(qū)展開一輪又一輪的宣傳造勢。

　　9月17-18日，上海浦東香格里拉酒店，澳洲澳信集團(tuán)及房產(chǎn)公司組織了悉尼、墨爾本、布里斯班三大城市豪華別墅公寓前來聯(lián)展，直指長三角一帶富豪客戶，在限購、限貸與房產(chǎn)稅等宏觀調(diào)控政策的制約下，投資海外并不失為一選擇。

　　據(jù)澳大利亞新聞有限公司報道，亞洲買家已經(jīng)在2010財年購地價值5.81億澳元，一躍成為最大買家，澳信集團(tuán)人士透露，這其中來自中國的客戶首當(dāng)其沖，這讓傳統(tǒng)投資主角色美、英兩國黯然失色。

　　相比澳洲，離中國更近的花園城市新加坡，近年來也備受國內(nèi)富人炒房族青睞，新加坡老牌上市地產(chǎn)公司永泰控股負(fù)責(zé)銷售總經(jīng)理林秀蓮對本報表示，目前在新加坡發(fā)售的諸多高端地產(chǎn)中，中國的買家則成為了主流的客戶，他們當(dāng)中有的是經(jīng)營中國500強的企業(yè)家，也有內(nèi)地的地產(chǎn)商和社會各界的富人。

　　其透露，“2011年上半年，客戶中中國買家所創(chuàng)造的銷售額，已經(jīng)超過了去年全年，所以目前公司甚至將今年定為中國年 ”。

　　在中國房地產(chǎn)投資者黃怒波擬在冰島東北部買下300平方公里的未開發(fā)土地，用于開發(fā)一個1億美元的旅游項目之時，海外房地產(chǎn)市場越發(fā)重視來自中國的這股資本力量。

　　遠(yuǎn)則夠到冰島，那么離中國沿海3-5小時航程內(nèi)的亞太，其地產(chǎn)市場對內(nèi)地更具吸引力，離大陸越近，其受到青睞越多，在香港，樓市已經(jīng)在大陸炒家的涌入下，吹起了另一個泡沫。

　　新港地區(qū)的中國炒房資本

　　從上周末到本周初，匯豐、中銀香港、花旗香港等香港樓市主要發(fā)放按揭貸款銀行，紛紛調(diào)高利息，匯豐調(diào)高的住房按揭利率最高則達(dá)到了0.5個百分點，配合香港多輪的樓市調(diào)控，香港樓市也正逐漸進(jìn)入調(diào)整期。

　　根據(jù)香港金管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2010年底，香港銀行體系資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)對中國內(nèi)地非銀行類客戶的貸款總額相當(dāng)于14106億港元，較上年增加4440億港元，增幅達(dá)到47%，貸款總額占總資產(chǎn)的比例已達(dá)10.1%。

　　香港中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，今年上半年，香港一手豪宅市場，內(nèi)地買家占金額比例40%、占宗數(shù)比例38.4%，較去年下半年的35.4%及33.8%，升幅均為4.6%，創(chuàng)歷史新高。

　　仲量聯(lián)行香港董事總經(jīng)理兼資本市場部主管曾煥平認(rèn)為，在香港購買總價1000萬港元房屋的內(nèi)地買家，占整個購房人群的20%，購買2000萬港幣房屋的內(nèi)地買家占30%，購買5000萬港元房屋的內(nèi)地買家占40%，超過1億港元頂級豪宅的內(nèi)地買家占70%。

　　易居中國分析師薛建雄對本報表示，內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控政策讓資本涌入香港，而人民幣和港元匯率不斷變化，在香港購買房地產(chǎn)，相當(dāng)于在人民幣基礎(chǔ)上打了八折。另外則是香港貸款利率低下僅2%左右，而且香港在教育、醫(yī)療、消費等環(huán)境的優(yōu)勢，吸引了內(nèi)地的投資客。

　　而與香港同有四小龍之稱的新加坡，由于低廉的利息，高等的教育體制，以及優(yōu)越的生活環(huán)境，這片5小時內(nèi)就能抵達(dá)的投資生活樂土，并沒有躲過大陸投資客的眼睛。

　　位于新加坡最奢華的地段烏節(jié)路， 新加坡老牌地產(chǎn)商永泰地產(chǎn)的豪宅項目嘉峰豪庭目前還在低調(diào)建設(shè)。嘉峰豪庭負(fù)責(zé)銷售的人士告訴本報：“因為高端，我們對外都是不打廣告，外面經(jīng)過的人可能都不知道里頭已經(jīng)在賣房子了，這一點也頗受中國頂級買家的喜歡?！?/P>

　　據(jù)悉，永泰地產(chǎn)這個豪宅項目，每套面積均上數(shù)百平方米，售價上億甚至數(shù)億元，而其采用中間顧問公司的方式，將內(nèi)地億萬級富豪列入了其銷售名單，目前，永泰已經(jīng)將尚在建設(shè)中的高端項目嘉峰豪庭的樓盤信息發(fā)至這些富人們的手中。

　　永泰地產(chǎn)人士對本報透露，2009年，新加坡房產(chǎn)的海外買家中，中國買家處于印尼、馬來西亞之后居第三位，2010年升為第二位，今年一季度已經(jīng)躥升至第一位。在中國買家的推升下，商品房市場份額中海外買家也由三成提升至五成左右。

　　2010年，一位中國買家在新加坡豪擲2億港元買入別墅，單價破周邊紀(jì)錄。此外，一位中國北方買主拿著數(shù)千萬現(xiàn)金在新加坡全款買樓，也在新加坡地產(chǎn)界傳開。這讓諸多新加坡地產(chǎn)商越發(fā)注重來自中國的資本力量。

　　永泰控股副主席鄭維榮對本報表示，新加坡未來的定位是亞洲的財富管理中心，就像亞洲的瑞士一樣，所以特別適合中國目前內(nèi)地富豪的規(guī)劃。且新加坡目前可做到七成左右的貸款、低至1%的利率，外加新加坡目前經(jīng)濟高速增長，2010年GDP增長高達(dá)14.7%，為近三十多年來最快增長，從前景上看，非常符合中國買家的投資思路。

　　澳洲投資的細(xì)賬

　　房產(chǎn)投資資本外溢亞太，則是由于在國內(nèi)樓市升溫見頂之時，海外地產(chǎn)的性價比越發(fā)顯現(xiàn)。

　　以澳洲某房地產(chǎn)集團(tuán)目前在售的一套位于墨爾本市中心的精裝公寓為例，76平米兩居兩衛(wèi)，加一個車位，標(biāo)價為57萬澳元，折合成人民幣約為399萬元，單價約為52500元/平米，而且與國內(nèi)房產(chǎn)絕大多數(shù)按照建筑面積銷售不同，該套房產(chǎn)銷售、計價標(biāo)準(zhǔn)均為實用面積。

　　而目前，北京四環(huán)內(nèi)一些在售公寓項目均高于這個價格。位于朝陽區(qū)建國路的長安8號目前均價為80000元/平米；位于東三環(huán)京廣橋的首創(chuàng)禧瑞都均價為68000元/平米。在上海，算上建筑面積，這樣的價位只夠買中環(huán)左右的房子。

　　根據(jù)澳信集團(tuán)統(tǒng)計的成交數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)的投資客戶目前已經(jīng)將主要目標(biāo)轉(zhuǎn)移到發(fā)展更有潛力的墨爾本，由于墨爾本人口的猛增和快速發(fā)展的經(jīng)濟，傳統(tǒng)市中心稀缺的可開發(fā)資源日益緊張，而澳大利亞政府提出的大墨爾本發(fā)展計劃使得墨爾本市中心周邊區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢凸顯，根據(jù)澳大利亞政府規(guī)劃，預(yù)計墨爾本將在2030年超過悉尼，成為澳大利亞第一大城市。

　　在政府公布這一經(jīng)濟發(fā)展指導(dǎo)方針的前期，來自中國的投資者的靈敏的嗅覺已經(jīng)看好澳這里的投資，澳信集團(tuán)投資專家透露，這也是近期國內(nèi)投資客戶從之前的公寓投資試水到現(xiàn)在購買土地的大手筆投資的信心所在。

　　中原地產(chǎn)北京公司的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，宏觀調(diào)控新政以來，北京等一線城市的樓市投資需求已經(jīng)基本為零，而這一數(shù)據(jù)在去年同期則高達(dá)25%以上。限購政策堵截了大量的投資需求，海外購房正好為這部分需求打開缺口。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年通過房產(chǎn)中介赴海外買房保守估計50億元。

　　國內(nèi)買家海外置業(yè)需求的不斷增加，也大大激發(fā)了海外地產(chǎn)項目進(jìn)京推盤的熱情。根據(jù)開幕的 “北京秋季房展會”信息，今年最大特色就是“國際化”，預(yù)計將有200多個項目參展，而海外項目就占了一半以上。

　　根據(jù)上海一位已經(jīng)在澳洲購置房產(chǎn)的的李先生介紹，由于澳洲人口近年來保持穩(wěn)定增長，目前澳洲的房產(chǎn)空置率只有1%，澳洲政府的政策也相對開放，鼓勵外國人到本地置業(yè)。

　　北京四季房展國際業(yè)務(wù)總監(jiān)魏克非介紹，悉尼、墨爾本和布里斯班仍然是中國人最喜歡的三個城市，租金回報率也比國內(nèi)一線城市要高。

　　以北京二環(huán)內(nèi)售價300萬元人民幣左右的兩居室為例，平均租金6000元-8000元/月，而澳洲上述三個城市同等條件的房產(chǎn)，月租金在12000元人民幣左右，租金回報率達(dá)8%以上，除去上繳的各種稅費，仍保有5.5%回報率。

　　而據(jù)介紹，并非絕對的富豪才有投資海外的底子，一般來說，月收入在3萬至5萬人民幣的中國人都有能力在澳大利亞購置房產(chǎn)。悉尼、墨爾本地段好的房子為人民幣5萬-6萬元/平米，普通地段只需2萬元/平米。

　　而根據(jù)當(dāng)?shù)乇憷恼撸袊酥恍杼峁┦杖胱C明，就可以貸款在澳大利亞買到一套具有永久產(chǎn)權(quán)的房子。這比中國70年產(chǎn)權(quán)的房子，自然更具備吸引力。